The House Viewing

If you're doing this with your Dutch partner, you need to know something.

The makelaar will default to them every time.

They'll look at your partner, direct the technical bits their way,

and you'll become invisible.

This isn't personal. It's pattern recognition.

The makelaar sees a Dutch person and assumes they know the game.

They assume your partner will ask the smart questions.

But here's the thing, your partner might be rubbish at this.

Mine was. Thijs would walk through a house,

nod at the nice floors, and completely miss that the boiler was from 1987.

So today's scene is a bezichtiging.

Sarah and Thijs are viewing a house.

The makelaar is doing what makelaars do,

which is showing you the best bits and steering you away from awkward questions.

Thijs is being typically quiet.

Sarah has to step up.

I want you to listen for three things.

First, how Sarah asks about what you cannot see.

Isolation, the boiler, the neighbors.

These are the things that matter.

Second, how she uses one specific question to read the market.

And third, how she takes control of the pace.

Because makelaars will rush you.

They have three more viewings that afternoon.

House Dutch is thick with abbreviations.

VvE, WOZ, erfpacht.

Gebruiksoppervlakte.

You'll hear some of that today.

Don't panic. Focus on the strategy.

Sarah is not trying to be the expert.

She's just refusing to be ignored.

Let's go to the viewing.

Goedemiddag!

Jullie zijn Sarah en Thijs, toch?

Ja, dat klopt.

Hoi. Mooi.

Dus, dit is de woonkamer.

Zoals jullie zien, prachtige laminaatvloer,

dubbel glas, en de ramen zijn vorig jaar vervangen.

Heel veel licht, hè?

Ja, mooi.

Hoeveel vierkante meter is dit?

De woonkamer is 28 vierkante meter.

De totale gebruiksoppervlakte is 78 vierkante meter.

Staat allemaal op Funda, hoor.

Zal ik boven even laten zien?

Twee slaapkamers,

Echt ruim voor een appartement in deze buurt.

Ja, graag, maar mag ik eerst iets vragen?

Natuurlijk.

Hoe is de isolatie?

Oh, de isolatie.

Nou, het is een oud pand, dus...

Jaren dertig,

Maar er is spouwmuurisolatie aangebracht in 2015.

En dubbel glas, zoals ik zei.

Energielabel C.

Okay.

En de CV-ketel?

De ketel is... even kijken... 2012.

Remeha.

Loopt nog prima.

Dus twaalf jaar oud.

Klopt. Maar goed onderhouden, hoor.

De eigenaar heeft alle serviceberichten.

Zal ik boven laten zien?

Ja, zo meteen.

Nog één ding.

Hoe lang staat het te koop?

Eh... drie weken nu.

En veel reacties?

Ja, zeker.

Zeg maar vier of vijf serieuze bezichtigingen.

Het is een populaire buurt, zoals jullie weten.

Okay.

Kom, boven is echt de moeite waard.

Dus hier, eerste slaapkamer.

Ook laminaat.

Inbouwkast is van de eigenaar zelf gemaakt,

Die blijft staan. Best handig.

Ja. En hiernaast?

De tweede slaapkamer, en de badkamer.

Kleine badkamer, maar netjes.

Douche, wastafel, toilet.

Is er ook een toilet beneden?

Nee, alleen boven.

Dat is wel gebruikelijk in dit soort panden.

Oké. En de VvE.

Hoe werkt dat hier?

De VvE is actief.

Kleine vereniging.

Vier appartementen in dit pand.

De servicekosten zijn 85 euro per maand.

Dak is drie jaar geleden vernieuwd.

Geen grote projecten gepland.

En de buren? Hoe zijn die?

Oh, rustig, hoor.

Vooral ouderen en jonge gezinnen.

Geen overlast.

Oké.

Zullen we naar de tuin?

Klein, maar zonnig.

Ja, graag.

Dus, hier.

Op het zuiden, dus 's middags mooi zon. En de schuur, daar kunnen jullie fietsen stallen.

Is de tuin van ons, of gedeeld?

Van jullie. Eigen grond.

Erfpacht is hier niet van toepassing.

Oké, dat is fijn.

Thijs, wat denk jij?

Ja, prima. Wel een beetje klein.

Mmm. Ja.

Maar in deze buurt is dit echt een goede prijs, hoor.

En dicht bij het centrum.

Zeven minuten fietsen naar het station.

Ja. Mogen wij nog even alleen rondkijken?

Oh. Ja, tuurlijk. Neem de tijd. Ik wacht beneden wel.

So Sarah asks the questions.

Thijs mumbled.

The makelaar tried to move them along quickly, classic viewing dynamic.

Three things to take from this.

First, the phrase you absolutely need: Hoe is de isolatie?

How is the insulation?

This is not optional.

Energy costs in the Netherlands are serious.

Energielabel C might sound fine, but it's middling.

Anything below C and you're looking at expensive winters.

Ask this early.

It shows you informed.

Second, the question that reveals the market.

Hoe lang staat het te koop?

How long has it been for sale?

Three weeks is a long time in a hot market.

It tells you the price is probably too high,

or there's something wrong that other buyers have spotted.

If the makelaar hesitates or says just came on,

they're managing you.

Push gently.

Third, how to reclaim the pace.

Can we look around alone for a moment?

This is your right.

The makelaar will hover.

They want to control the narrative.

But you need five minutes without the sales pitch

to check the window seals, open cupboards,

look at the boiler up close.

Don't feel rude.

Every serious buyer does this.

House hunting is stressful enough without the language gap.

But if you can ask these three questions clearly,

you shift the power.

You're not the quiet partner anymore.

You're the one doing due diligence.

Veel succes met de huizenjacht,

en tot de volgende keer.